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資本市場善待上市房企 萬科重回市值頭把交椅
來源: 藍鯨財經    2020-01-13 11:14:04

     2019年,融資不斷趨緊、整體增速放緩成為房地產行業的主線,現金流吃緊、斷臂求生等成為行業頻現的關鍵詞。

  然而,就在這個“有點冷”的年份中,上市房企在資本市場上卻看到了不一樣的風光。在2019年中,積郁已久的頭部企業市值得以揚眉,優質腰部房企受到資本善待;同時,6家中小房企也在2019年集體上市,開啟新的發展階段。

  可以看到,正如冬季里的一縷和煦暖陽,二級市場讓上市房企們感受到了資本些許友善。

  資本市場善待上市房企

  在2019年,A股房地產指數整體上漲22.75%,同期,受到本地房企拖累的恒生地產分類指數亦實現了8.2%的漲幅。就此前的2018年,上述兩個指數分別下跌28.79%、7.35%。

  在業內人士看來,行業預期的變化成為地產股股價回暖的主要原因。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜便對藍鯨房產表示,“大基建、大消費和房地產”作為逆周期調節的三大抓手,是穩預期和穩投資的重要依托,市場認為地產行業會有較強的轉暖預期,而股市作為經濟的晴雨表也將這一預期提前反映出來。

  在板塊整體上揚的背景下,頭部企業依然最為受寵的群體,據統計,內地銷售額TOP50對應的上市公司全年累計加權漲幅約32.79%,并實現近九成個股上漲的普漲格局。而處于山巔處的TOP10房企則普遍實現了更出色的表現,全年加權漲幅達到37%。其中,近年來綜合實力快速增厚的融創中國(HK:1918)、新城發展(HK:01030)分別上漲了87.74%、84.29%,成為TOP10房企漲幅的領跑者。

  對于板塊內部存在的分化現象,柏文喜認為,此輪調整以來,內地地產行業處于劇烈的結構變動期,無論是市場區域結構還是市場格局都在快速變化,市場整體上向龍頭企業集中和向都市圈、城市群轉移趨勢,從而導致市場快速向這些頭部企業集中,強者恒強的效應明顯。

  與此同時,資本市場也給予腰部“潛力者”諸多期待。其中,新晉千億房企的中國奧園(HK:03883)成為資本市場上的佼佼者,全年股價累計上漲168.54%。復盤中國奧園的2019年走勢,連續兩年的超額完成業績目標為其股價上行提供扎實的基本面,而2月份粵港澳大灣區發展規劃綱要的落地,則成為擁有大量廣東區域土儲的奧園,站上資本市場風口的催化劑。

  一名私募人士對藍鯨房產表示,利潤及利潤預期是資金做決策的基礎邏輯,銷售增速超預期以及土儲貨值邊際的變化,將顯著提升奧園未來利潤增速的確定性,這使得其在資本市場受到熱捧并不意外。

  6家中小房企赴港上市

  2019年依然是房企IPO的大年。

  繼正榮地產(HK:06158)、美的置業(HK:03990)等6家房企齊齊選擇2018年赴港上市后,2019年,上市房企陣營再添6員新丁。

  從質地上看,上述資本新人依舊可圈可點。中梁控股(HK:02772)正式敲鐘,補齊了行業銷售額TOP20企業全部上市的最后一塊拼圖;而“準千億房企”新力控股集團(HK:02103)順利登陸港交所,也意味著TOP50房企中地產開發業務尚未上市的僅余祥生、金輝兩家。

  此外,規模稍小的德信中國(HK:02019)、銀城國際控股(HK:01902)、中國天保集團(HK:01427)、景業名邦集團(HK:02231)等4家也各自有著不錯的資本“故事”可講。

  然而與“山上”爭艷的風光大相徑庭,攀山者則是在風雨中艱難登峰。

  在全年板塊整體大漲的背景下,“新生”們在資本市場中依然如履薄冰。在發行階段,為保證公開發行的順利推動,選擇壓縮發行數量、保守發行成為普遍現象,并直接影響到最終的募資規模??梢钥吹?,即便是Top20房企的中梁控股,其募集資金也僅為27.73億港元,而全年6家房企總計84.58億港元的實際募資總額,相較于2018年的98.51億亦下降了14.14%。

  同時在上市后,這種現象依然沒有明顯好轉,截至2019年年末,鮮有問津的中國天保集團以及沖高回落的銀城國際控股收盤價依然位于發行價下方。

  事實上,中小房企“新生”們的上市遇冷并不是市場孤例。在多數業內人士看來,2019年并不是一個理想的上市窗口期。而這一點也從德勤出具的報告得以佐證,在報告中,在2019年港交所47.2%的IPO最終以發售價區間的下限發行,而在2018年該比例僅為29.8%。

  在中小房企義無反顧上市的背后,或是生存、發展訴求下,對資金需求的極大渴望。在業內人士看來,在融資環境趨緊的大背景下,中小企業上市的意愿更加迫切。上市成功除可以利用股權融到一筆資金的最直接裨益外,更能對房企未來債券等再融資活動將會有所幫助,譬如,打通發行美元債或者港幣債融資的渠道等。

  不過,正如美的置業等曾經的“新兵”,在2019年股價徹底跳出駐足許久的發行區間一樣。隨著時間進入2020年,上述房企在完成“新人”變“舊人”的轉變后,也有了更多證明自己的機會。

  “相對A股市場,香港市場資金更為慢熱,特別是對于地產這種強周期性行業。”上述私募人士認為,對于經歷2018年回撤的地產板塊而言,多數新股在盈利能力及估值邊際上并不具備明顯優勢,但從另一層面看,多數新股也都會有一個“先苦后甜”的階段,隨著前期短線打新資金的出清,優質標的仍會逐漸脫穎而出。

  TOP50上市房企市值增長近9000億元

  雖然有著上市遇冷的插曲,但并不影響2019年成為上市房企的收獲之年。

  伴隨著整體重心上移,新鮮血液加速涌入,2019年地產板塊整體市值出現了大幅增長。統計顯示,截至2019年末,TOP50上市房企總計市值達到3.64萬億元人民幣,較2018年同期增長8663.8億元。

  在2019年,華潤置地(HK:01109)、碧桂園(HK:02007)兩家房企攜手將總市值站在2000億元上方;融創中國從2018年的不足千億市值,進至1856.39億元逼近2000億;而世茂(世茂房地產、世茂股份)、新城(新城控股、新城股份)兩家房企A+H總市值也已正式跨入了千億門檻。

  可以看到,多數頭部企業在2019年的資本市場上均各自實現了里程碑式的跨越。而作為行業標桿,萬科(HK:02202)在這一年中將總市值拉高至3599.23億元,不僅擊敗了曾讓董事會主席郁亮“服氣”的新對手海天味業(SH:603288),更大幅反超了老對手新鴻基地產(HK:00016),再度奪下A股、港股兩大市場“第一”房企的寶座。

  截至2019年末,新鴻基地產、海天味業總市值分別為3096.76億元、2903.17億元,相較萬科企業分別有著16%、23%的差距。

  柏文喜表示,萬科作為同時在A股和港交所掛牌的內房股龍頭企業,其企業規模數一數二、企業治理水平歷來被市場所公認,而且維持了較高的增長率,所以取代新鴻基,成為港股市值最高的房企,在目前看來也是水到渠成的事情。

  回顧過往,自2015年首次力壓新鴻基地產以來,雙方的市值拉鋸戰已經歷了4年。隨著2019年市值大漲976億元,贏下一陣的萬科將領先優勢擴張至503億元人民幣,而這是否意味著萬科與新鴻基地產“頭把交椅”之爭就此迎來終局?

  “萬科能否一直維持其目前高于新鴻基的市值狀況其實很難斷言。” 在柏文喜看來,萬科屬于高周轉、開發型企業,收入結構與新鴻基的投資性物業租金收入占比較大的情況有著明顯的不同。也就是說,萬科的業績穩定性和轉型成功與否,與市場狀況關系較大,且極易受到行業調控的影響。而新鴻基收入結構中租金收入占比較大,抗周期能力和穩健運營、可持續經營能力要遠遠高于開發型企業且尚處于業務轉型之中的萬科。

  “兩者也都在不斷調整、發展和優化,發展的速度快慢以及轉型效果如何尚難定論。”柏文喜如是表示。

  可以看到,在2019年無論是穩步發展的頭部房企、活力滿滿的腰部房企均有所收獲。面對充滿未知的2020年,可以肯定的是,依然會有優質企業在資本市場脫穎而出,而不斷超越自身,完善各項指標的優質標的,似乎是繼續獲得資本善待的必須選項。

 

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