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萬科回籠390億 這筆錢會用來干嘛
來源: 新浪財經    2020-07-02 10:32:08

       三年前的2017年6月30日,萬科召開股東大會,王石正式辭任萬科董事會主席。而就在王辭任的前一天,萬科豪擲551億元拿下了廣信資產包。

  彼時,廣信資產包公開拍賣掛牌價為446.77億元,萬科與中海、保利、越秀、碧桂園、華潤、信達等展開激烈爭奪,10億一跳價,被市場譽為一場“史詩級的交易”。

  三年過去,在2020年6月30日股東大會的前一晚, 萬科A (000002.SZ)發布公告,廣州萬科擬將全資子公司廣州萬溪50%股權轉讓給戰略投資者,總計將可回收390.4億元資金。

  廣州萬溪就是運營廣信資產包的主體公司。

  公告顯示,引入的戰投投資者為以四大AMC之一的信達為首的7家公司共同委托中信信托發起的“中信信托廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”。

  其中,信達持有信托計劃50%份額,深圳市綠景華城實業持有信托計劃20%份額,上海瑞塘持有信托計劃7.5%份額,深圳琳珠凱粵持有信托計劃7.5%份額,深圳景陽投資持有信托計劃5%份額,深圳興遠持有信托計劃5%份額,深圳勤升持有信托計劃5%份額。信托計劃規模為196億元,存續期為7年。

  萬科回收的390.4億元資金由兩部分組成:

  1、萬科轉讓廣州花溪50%股權,作價70.4億元。其中,收回前期股權投入40億元,獲得預付款溢價30.4億元。

  2、根據同股同權原則,收回前期萬科向廣州萬溪或廣信資產包提供的股東投入,計320億元。其中:

  信托計劃向廣州萬溪提供借款70.4億元,用于歸還萬科給廣州萬溪的前期借款;

  引入330億元銀團并購貸款,其中的249.6億元用于歸還萬科給廣州萬溪的剩余前期借款。

  公告明確,廣州萬溪的主要資產包括廣信資產包和“天河軟件園”項目,本次交易的合作范圍僅限于廣信資產包項目,對應權益可開發計容面積約為210.98萬平方米,主要位于廣州荔灣區和越秀區。

  交易完成后,廣州萬溪將由廣州萬科的全資子公司變更為持股50%的合營公司,不再并表。但廣信資產包仍由萬科操盤運營,并按股權比例享有廣信資產包經營收益。

  公告同時披露,三年來,萬科對廣信資產包累計投入470.4億元,轉讓50%權益對應投入為235.2億元,獲得30.4億元的溢價并不高。

  市場關心的是,為何萬科選擇在耕耘廣信資產包3年后,將50%的權益轉讓出去?

  其一,如公告所言,廣信資產包是超過20年歷史的不良資產,權益可建設面積仍然存在不確定性。

  公告顯示,截至目前,萬科已推動完成1257宗歷史執行案件的結案,但仍有約1500宗執行案件和外部債務待解決,金額約23.91億元。未解決的訴訟和債務可能會引起土地查封、抵押、失信、房屋與地塊占用以及存款凍結等問題。

  截至目前,土地清收率達到46%。后續部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作、與村集體的權屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復建問題尚未解決,土地清收時間暫無法確定。

  而引入的戰略投資者,信達是中國四大資產管理公司之一,主營業務就是不良資產處置;綠景華城實業是綠景集團旗下公司,綠景集團被譽為深圳舊改之王,與同在深圳做舊改起家的佳兆業不同,綠景90%以上的地皮都是通過城市更新的模式獲取。

  在今年6月30日萬科2019年度股東大會上,萬科總裁祝九勝也回應,引進信達等戰略投資者,不但能夠助力將廣信這個不良資產包解好,萬科還能建立起自己的不良資產的盤活能力。

  市場公開消息顯示,今年4月28日,深圳資產管理有限公司成立,第一大股東為深圳市投資控股有限公司,持股50.6%,萬科為其第二大股東,持股比例24.1%。

  其二,如 國金證券 分析,交易完成后,廣州萬溪不再并表。在凈負債率指標不變的情況下,萬科可以新增390億元的權益資金,進行新的房地產開發業務。

  目前坊間有傳聞,TH要引入的戰投是WK,并且雙方已經處于比較深入的洽談階段,可能近期就會落地。至于這個WK是不是萬科,誰也不敢說,紅姐也不敢問。

  上面這張圖片,是雪球上一位追蹤研究泰禾股票多年的資深人士近日發表的一條言論,倒是直接分析如果萬科接盤泰禾,兩家是完美互補。但是,只要不官宣,一切就都還是未知數。


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